1. Návrhová fáza

Aby architekt a jeho tím dokázal vytvoriť projekt pre stavebné povolenie, je potrebné vedieť, ako bude dom vyzerať, čo bude obsahovať a ako bude reagovať na svoje okolie. Pre tento účel slúži architektonická štúdia.

Spracúva ju architekt a slúži ako podklad pre vypracovanie ďalších častí projektu. Obsahuje osadenie domu na pozemku, pôdorysné riešenie a vizualizácie domu. Práve počas tejto fázy máte možnosť s návrhom pracovať, meniť ho a prispôsobovať ho podľa svojich požiadaviek. V neskoršej fáze, by Vás každá takáto zmena stála značné navýšenie ceny za projekt. Aj preto jej treba venovať čo najviac času.

Pokiaľ už viete, aký dom chcete, je potrebné prejsť schvaľovacou fázou a realizačnou fázou. Preto sa zhotovuje projekt pre stavebné povolenie, ktorý slúži pre potreby vybavenia stavebného povolenia a realizačný projekt, pre potreby výstavby.

2. Schvaľovacia fáza 

Stavebný zákon špecifikuje tri druhy stavieb (podľa tohto delenia určuje typ stavebného konania, a tým aj potrebný projekt pre schválenie povolenia):

• drobné stavby (ohlásenie stavby)
• jednoduché stavby (zlúčené územné a stavebné konanie)
• všeobecné stavby (samostatne územné konanie a samostatné stavebné konanie)

Medzi drobné stavby sa radia napríklad garáž, prístrešok alebo oplotenie. Ide o stavby, ktorých zastavaná plocha nepresiahne 25 m2 a výšku 5 m. Pre takúto stavbu Vám postačuje podať len ohlášku na stavebnom úrade a zaplatiť poplatok. Rodinné domy spravidla spadajú do kategórie jednoduchých stavieb, v prípade väčších rodinných domov do všeobecných stavieb. Aj preto sa zvyčajne zhotovuje jednostupňový projekt rodinného domu (jednoduché stavby), ktorý prejde územným konaním a stavebným konaním spolu.

V prípade, že ide o rodinný dom so zastavanou plochou väčšou ako 300 m2 alebo druhé nadzemné podlažie je väčšie ako 50% prvého nadzemného podlažia (všeobecné stavby), je potrebné prejsť najprv schvaľovacím procesom samostatne. Znamená to tiež vyhotovenie projektu pre územné rozhodnutie, a následne projektu pre stavebné povolenie zvlášť.

Architekt, prípadne stavebný inžinier by Vám mal zhotoviť a odovzdať (optimálne) 5 obálok (paré) projektu. Každá obálka obsahuje spomínanú projektovú dokumentáciu a všetky časti projektu spracúva vždy osoba na to oprávnená. 

V prípade, že ste podali projekt na stavebné povolenie, je ideálny čas spracovať realizačný projekt. Tento projekt je na rozdiel od projektu pre stavebné povolenie rozpracovaný do detailných podrobností a eliminuje nechcenú „ľudovú tvorbu“ staviteľov počas výstavby. Je tiež podkladom pre spracovanie podrobného rozpočtu a slúži ako tendrová dokumentácia pre cenové ponuky od firiem. Pri menších rozsahoch rodinných domov sa táto dokumentácia (za určitých podmienok) nemusí vyhotovovať.

Po schválení stavebného povolenia a zhotovení realizačných projektov sa môže začať s realizáciou stavby.

3. Realizačná fáza

Realizáciu domu môžete zveriť stavebnej firme, alebo si dom vystavať svojpomocne. Pri svojpomocnej výstavbe ste povinní zabezpečiť počas výstavby stavebný dozor, ktorý bude dohliadať na bezpečnosť a priebeh výstavby. Ide o kvalifikovanú osobu, “ktorá má vysokoškolské vzdelanie architektonického alebo stavebného smeru alebo odborné stredoškolské vzdelanie stavebného smeru a najmenej tri roky praxe v odbore, pokiaľ stavebník sám nespĺňa uvedené požiadavky.”

Pokiaľ zveríte výstavbu stavebnej firme, predpokladá sa, že tá Vám zabezpečí hladký priebeh a rodinný dom podľa Vašich požiadaviek a projektovej dokumentácie. Za stavebnú firmu túto zodpovednosť preberá stavbyvedúci, ktorý riadi pracovníkov a preberá manažovanie jednotlivých úkonov. Taktiež je dôležité mať vždy podrobne spísanú zmluvu o dielo, kde si obe strany určia práva a povinnosti, plus termíny vyhotovenia a ceny za jednotlivé fázy výstavby.

V prípade, že Vy ako klient, z časového hľadiska nemáte možnosť kontrolovať priebeh výstavby, alebo sa v stavebníctve neorientujete dostatočne, môžete si zabezpečiť stavebný dozor, ktorý je Vašou predĺženou rukou počas výstavby, dohliada na priebeh, o ktorom Vás informuje a kontroluje nakladanie s Vašimi financiami.

V neposlednom rade je tu autorský dozor, ktorý zabezpečuje architekt alebo hlavný inžinier projektu. Dbá, aby sa stavba realizovala podľa projektovej dokumentácie a aby architektúra domu a interiéru zodpovedala návrhu / architektonickej štúdii.

Tip na záver

Pri výbere firiem a pracovníkov pre jednotlivé fázy dbajte vždy na dobré referencie a skúsenosti konkrétnej firmy, ktoré si dnes viete veľmi ľahko overiť. Už aj spôsob prezentácie na webovej stránke alebo reakcia pri telefonickej komunikácii vie veľa napovedať.